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房地产市场格局再生变？对于房地产企业来说，2023年是一个充满挑战和不确定性的年份。年初楼市的“高开”让一些企业过于乐观地估计了市场形势，甚至采取了较为激进的投资策略。然而，市场的“低走”并没有如预期般发展，反而给企业带来了库存积压的问题。
虽然房地产融资利好和楼市松绑的政策不断，但由于各方顾虑重重，使得政策的雨露并没有润泽到企业及市场。冷热不均的土地市场，日渐下行的楼市，以及一筹莫展的房企，让房地产未来依旧充满不确定性。
但不确定性中似乎又孕育着某种确定性，城中村改造和保障房建设等国家工程启动，部分城市商品房成交企稳回升，大型央企和地方国企逐渐占据行业主导地位，随着2024年偿债高峰期来临，或将再一次重塑房地产格局。
房企集中度
1月11日，华润置地（01109.HK）公布2023年销售业绩，全年合同销售金额3070.3亿元，位列第四名，排在前面的是保利发展、万科和中海地产。
截至目前，多数房企已公布2023年销售金额，与2022年相比，TOP20房企名单少了远洋集团，多了中交地产，大体保持稳定，其中TOP10房企与2022年完全重合，仅排名顺序发生变化。
经历了2022年和2023年深度调整，多数民营企业被剔除在千亿俱乐部外，16家千亿房企中仅有3家民企，国资成为行业的绝对主体。可供对比的是，2021年，41家千亿房企中有27家是民营房企。
在这一轮房地产洗牌中，国央企排名大幅跃进，尤其是中国中铁、中国铁建、中交地产、越秀地产、建发地产等后起之秀；而消失的千亿房企中，主要以民企为主，大量民企甚至跌出TOP50。
中指院报告显示，2023年TOP100房企销售金额同比下降了17.3%，其中TOP10房企销售金额同比下降11.7%；TOP11-30房企销售金额同比降17.8%；TOP31-50房企降19%；TOP51-100房企降28.2%。
整体来看，销售金额排名越靠前，降幅越小；排名越靠后，降幅越大。市场优势逐步向以央企和地方国企为主的头部房企集中。
从拿地情况来看，按照中指院数据，2023年TOP100房企拿地金额同比增加1.7%，拿地超百亿的房企有27家，其中超过500亿元的只有6家。拿地主体以央企和地方国企为主，大部分民企消失在土拍市场。
基于自身财务结构和对未来市场判断不同，国央企拿地也出现分化。中海地产、保利发展、华润置地、建发地产等企业继续保持较快的拿地节奏，全年拿地支出均超过千亿元。其他央国企的拿地节奏明显放缓。
混合所有制企业和一部分民企拿地积极性明显不如往年，万科、龙湖、金地等房企的拿地销售比普遍低于0.2。
楼市向头部集中，叠加拿地分化，房地产集中度进一步向保利发展、中海地产和华润置地等头部央企倾斜。民企由于融资等方面受限，类似的力量明显不足，更多是通过“匍匐前进”，确保“活下去”。
一位TOP10房企人士告诉经济观察报，2023年很长一段时间，他们和部分头部央企对市场判断有明显的分歧，“我们上半年就感觉市场很难了，但是和他们交流，他们并没有觉得难，反而觉得我们矫情”。
他表示，不同的房企面临的环境不同，对市场感知和判断也不同，采取的策略也存在较大差异，“像我们，因为销售不及预期，2023年已经大幅减少土地市场投放，2024年预计还会继续减少”。
市场压力
上述TOP10 房企人士表示，一直到2023年四季度，由于市场进一步下行，加上年底冲业绩，部分头部央企才开始感到市场压力，“那个时候，我们对市场的判断才终于一致了”。
2023年房地产市场呈现“高开低走”的趋势。春节后，由于疫情管控放开，积压的需求陆续释放，楼市迎来一波成交高峰。这一波行情，不同城市持续的时间不同，有的20天左右，有的超过40天，一直持续到5月。
6月开始，楼市成交明显乏力，但由于年中促销等因素，上半年销售金额勉强超过2022年同期。
下半年，政治局会议后，各地开始不断出台放松政策，但楼市下行趋势并没有改变；9月一线城市出台“认房不认贷”新政，但行情仅持续了两周左右，继续向下；12月京沪出台降首付降利率等新政，同样没有泛起太大涟漪。
政策力度一次比一次大，但影响却越来越弱，新政效应持续的时间越来越短。楼市政策效应的递减，一定程度影响了市场预期和信心。
一位TOP20房企北京区域负责人告诉经济观察报，上半年，包括他在内公司上下对于2023年楼市给予极大期望，“大家都觉得，疫情管控放开了，形势只会越来越好，我们当时判断，楼市会在6月企稳并进入上升通道”。
现实恰恰相反，6月开始，楼市进入新一轮下行通道，这让他很崩溃，“其实大家都清楚，这个意味着什么，所以从那个时候，我们就比较佛了，房子能卖多少算多少”。
一位与房企交往密切的金融机构人士告诉经济观察报，最近，部分央企的资金部门负责人向他吐槽，由于市场不及预期，拿地支出的压力开始向资金端传递，“央企也意识到之前对市场判断过于乐观了”。
在上述房企北京区域负责人看来，市场节奏变了，企业投资逻辑也需要改变，除了传统利润率、去化周期等因素外，还要考虑企业的现金流和偿债压力，是否支持当前市场的慢节奏，“这是房企衡量是否拿地的一个重要标准”。
当“慢”下来成为楼市主基调后，房地产逻辑也在变化，当前的市场轨道显然不再适应之前的高周转模式，随之而来还有对房企财务杠杆、现金流和利润率的要求也变得严苛起来，房企也要尝试接受和适应新模式。
从城市成交来看，2023年大部分城市成交同比下滑，但也有部分较早调整的城市，成交量开始出现回升迹象。同花顺数据显示，天津月均成交面积同比上升29%，西安和贵阳同比上升16%，石家庄也同比上升15%。
格局重塑
2024年是房企偿债的高峰期。根据中指院的统计，在剔除已经发生债务违约和债券展期的房企后，有21家房企的全年到期债务超过100亿元，其中首开股份、华润置地和金地集团的到期债务超过200亿元。另外，远洋和万科的2024年到期债务规模在190亿元左右；保利和龙湖在170亿元左右。
据一家混合所有制企业人士介绍，在提取预售资金方面，混合所有制企业和民企待遇一样，远远不及央企和国企。混合所有制企业中，除了万科和绿地外，其他房企的融资通道并不畅通。
即便是融资通道较为畅通企业，由于市场下行，预售资金监管趋严，回款周期漫长，再投资能力受到限制。房地产大规模再投资主要集中少数头部央企和地方龙头国企，多数房企出于对未来市场预判和自身现金流角度考量而减少拿地支出。
在这种背景下，土地市场格局也被重塑。
同花顺数据显示，2023年全国195个城市土地成交金额4.2万亿元，同比减少10.5%，与2020年高峰期相比减少42.4%。其中有134个城市的土地成交金额不及2022年，仅有61个城市同比增加。
同比增加的城市中，除了上海、北京、广州和苏州等一二线城市，大部分为三四线及以下城市。与2020年高点相比，有19个城市的土地出让金出现增长，剩余城市成交金额均不及2020年。
土地金额超过500亿元的23个城市中，同时超过2022年和2020年的城市有4个，分别为北京、泉州、盐城和扬州。其中泉州表现最为突出，创纪录地实现712.3亿元土地成交金额，同比增加93.5%，与2020年相比增幅高达125.6%。
从新房库存来看，截至11月底，一二线城市除了广州和西安外，其他城市去化周期均高于6月底。其中福州去化周期高达30个月，宁波的去化周期也达到28.4个月。
二手房方面，多数一二线城市的二手房挂牌量均出现不同幅度上升，截至11月底，北京、郑州、青岛等城市挂牌量比年初增幅超过四成；重庆、苏州、成都、南京、无锡、沈阳等城市也超过两成；仅合肥、西安和长春等少数城市增幅在个位数。
上述TOP10房企人士表示，市场下行加剧了行业裂变，优势不再集中于某个区域、某个城市或某类企业，而是更多向个体倾斜，这就使得行业、企业和市场的颗粒度更小、更加具象。
“原来我们经常说，长三角市场好，后来发现不是长三角所有市场都好；我们说上海、杭州市场好，实际有些区域市场也没那么好”，该人士表示：“以后用片区概括都有些大了，只能说某个项目卖得好不好”。
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