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石家庄和惠州两地近期采取了逆市场趋势上调首套房贷利率的举措，这一反常举动引发了广泛关注。背后的原因有多层面考量。首先，虽然全国范围内普遍倾向于通过降低房贷利率以提振房地产市场活力，但在某些地区，如石家庄和惠州，这种逆周期调节可能是出于对当地房地产市场热度和房价走势的谨慎评估。当地可能希望通过适度收紧信贷政策，遏制可能出现的投机炒房行为，以维持房地产市场的平稳健康发展，避免房价过快上涨所带来的市场泡沫风险。
自4月1日起，石家庄地区首套房贷利率从LPR（贷款市场报价利率）-50BP上升到LPR-20BP，按5年期以上LPR利率3.95%计算，石家庄房贷利率将从3.45%上升至3.75%。
3月20日，根据惠州“惠民之家”消息，惠州部分银行3月开始上调房贷利率。从3月前的LPR-50BP上调至当前的LPR-35BP，即从3.45%上调至3.60%。“至少惠州四个楼盘的项目侧面证实了这个情况。”易居研究院研究总监严跃进对界面新闻表示。
事实上，目前全国范围内，房贷利率下降趋势明显。贝壳研究院监测数据显示，2024年2月份百城首套房主流房贷款利率平均为3.59%、二套房主流房贷款利率平均为4.16%，均较上月降低25个基点，为2019年以来最大单月降幅。
在这样的背景下，为何石家庄和惠州的房贷利率逆势上调？
根据监管机构2023年1月下发的《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》，各城市可以自主确定首套房商业个人住房贷款利率下限，但评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
国家统计局发布的70城房价数据显示，2023年12月至2024年2月，石家庄市新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨。
“说明银行部门根据房地产市场形势的变化，积极主动进行了调整。但由于当前房贷利率总体上是强调降息和降低负担的导向，所以石家庄此次做法可谓‘打响了第一枪’，信号意义非常强。”严跃进表示。
不过从官方公布的数据来看，惠州并没有出现房价连续三个月上涨的情况。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，这两个城市前期房价上涨，楼市繁荣，近期面临下滑的巨大压力，提高按揭利率下限，短期内尽管房贷减少，但收缩了高风险房贷，降低了不良率，而且能够降低资金流入高风险区域的规模，同时也不会影响高收入和改善群体的购房贷款需求，因为后者对按揭利率敏感性不高，从而调整优化了房贷的结构。
李宇嘉分析，在国家差别化住房信贷政策的框架下（即遵守利率下限，比如首套房不低于LPR-20），商业银行可以给予自身的风险判断、风控条件，自主决策贷款实际利率水平，既可以上调，也可以下调。
严跃进认为，低利率的本质是降低购房成本和鼓励购房需求，此次利率调整说明，低利率的房贷政策是要珍惜的，政策都存在阶段性，是会根据市场的变化做调整，要全面理解房贷政策的定价规则和变动趋势。
严跃进提醒，总体上房贷政策依然会保持宽松的导向，但是购房市场的变化对于一些折扣力度大的房贷利率产品确实会有影响，房企和购房者等需要密切关注此类城市的新动向，积极主动调整策略。
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