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广州高端物业市场走出独立行情，既与市场需求结构的变化、置换改善和资金避嫌需求的增多等因素密不可分，也与优质供应的推动密切相关。
2023年，广州千万级豪宅成交量同比大增60%，再度刷新历史纪录，增幅远超其他三个一线城市。
克而瑞数据显示，在2023年全国总价千万级以上的商品住宅（统计口径：普通住宅+别墅）中，广州琶洲南TOD以157.67亿元位列全国第一，同时也是全国房企项目销售榜中的TOP2，成交均价达119079元/平方米。
1月16日，广州业内专家在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，广州高端物业市场走出独立行情，主要与近年楼市需求结构变化、卖一买一的置换改善需求以及寻求资金避嫌的豪宅需求增多有关。同时，广州去年千万级豪宅供应较多且区位较好，大部分成交都集中在海珠琶洲片区、天河中心区。
历史最高纪录
根据广州中原研究发展部对阳光家缘数据的整理，2023年1-12月，广州累计成交新房72246宗，同比下跌1%，为近年低位。
但千万级豪宅市场持续了2022年的火热且更进一步。
克而瑞统计显示，2023年广州一手住宅市场千万级物业成交4993套，同比大增60%，是历史最高的一年。在2023年广州全市商品住宅项目销售金额中，位居前三名的琶洲南TOD（又名琶洲上品）、越秀和樾府、保利天瑞，套均价格都在千万元以上，其中琶洲南TOD套均总价超过2000万元。
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓向《每日经济新闻》记者表示，根据克而瑞的统计，2023年广州一手住宅成交中，120平方米以上面积段的中大户型成交占比达到28%，同比提高4个百分点之多。与此同时，由于宏观环境不稳定，高净值人群投资渠道匮乏，城市核心地段的优质物业因在资产保值方面有更强的确定性而受到追捧，从而成就了高端市场的亮眼表现。
另外，在高端商业公寓项目上，广州·鹏瑞1号网签均价已超过22万元/平方米，套均总价过亿元。
“去年广州在千万级豪宅供应上，属于市中心区位的比较多，这类保值型豪宅的需求也在持续增加。”合富研究院高级分析师梁燕明表示，预计今年豪宅买家的选择会持续增多，但在资产保值的需求下，他们的选择也会更加谨慎。
二手豪宅降价500万
广州豪宅市场的走势与背后的市场基本面完全相反。
广州中原研究发展部数据显示，2023年，广州二手住宅共成交109000套，同比上涨31.7%。今年广州“救市”政策密集出台，加上开发商爆雷、供应减少，导致买家新房信心不足，倒逼客户转至二手市场。
换言之，目前广州二手房市场实际上是在“以价换量”，即便是豪宅业主，也必须“放下身段”。
去年小阳春，广州二手豪宅市场也出现过一波回暖，彼时珠江新城二手成交创单月新高，3月单价超过10万元/平方米的房源占比甚至达75.6%。其中，广州知名二手豪宅侨鑫汇悦台一套284平方米的四房以总价9000万元成交，折合单价31.7万元/平方米，刷新广州房价单价纪录。
去年下半年，汇悦台出现多套法拍房，去年底，小区一套法拍房以总价8742.3万元成交，折合单价约24万元/平方米。而近日，多位中介都在推售的一套317平方米汇悦台二手房报价8300万元，中介称降价幅度约500万元，折合单价约26万元/平方米。
梁燕明补充道，广州二手千万豪宅其实货源不多，相较之下，去年新房豪宅市场的可选择范围更广。而且，二手还要面临跟业主谈价的问题，部分豪宅业主很难谈价，让价幅度也难跟买家的心理预期契合。
2024年，广州市场还将迎来更多千万级豪宅入市。去年，天河、海珠成交了多宗高溢价、高楼面价地块，有5宗地块楼面价超过5万元/平方米。其中，海珠琶洲西区AH040331地块成交楼面价约7.57万元/平方米，成功登顶广州楼面价TOP1，可售楼面价高达8.52万元/平方米。
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